Publiek private samenwerking, de theorie (2008)

Publiek private samenwerking (PPS) is breed toepasbaar op verschillende terreinen. De focus in deze reader is PPS in ruimtelijke investeringsprojecten. Tot de ruimtelijke investeringsprojecten rekenen wij gebiedsontwikkelingen, infrastructurele en vastgoedprojecten. In de gebiedsontwikkeling is PPS al jaren gemeengoed, terwijl PPS in Nederland binnen de infrastructuur en het overheidsgerelateerde vastgoed maar moeizaam van de grond komt. Duidelijk is dat de rol van de overheid als opdrachtgever een essentiële succesfactor is. Zij kunnen als geen ander de aanjager zijn voor het toepassen van PPS en zorg dragen voor het op gang brengen van een projectenstroom.

De afgelopen vijf jaar (periode 2003-2008) zijn vijf PPS vastgoedprojecten uitgevoerd of zijn nog in uitvoering. Eén PPS project per jaar is te weinig voor de markt om voldoende projecten succesvol binnen te halen. Eén op de vier PPS projecten moet de markt winnen, willen zij hun transactiekosten kunnen terug verdienen. Het ziet er voorlopig niet naar uit dat er substantieel meer PPS vastgoedprojecten op de markt komen. Bij infrastructurele projecten daarentegen wordt, naar aanleiding van het advies 'Op de goede weg en het juiste spoor', dat op 19 juni 2008 door de commissie Ruding is gepresenteerd, wel een groeiende projectenstroom verwacht. De commissie pleit hierin voor actievere samenwerking tussen overheid en markt bij projecten voor weg en spoor.

 

Aangezien er verschillende opvattingen bestaan over wat PPS is en een eenduidige definitie ontbreekt, hebben wij kort beschreven wat wij onder PPS Gebiedsontwikkeling en object PPS (d.i. PPS in de infrastructuur en vastgoed) verstaan. Tabel hieronder:

 

	PPS Gebiedsontwikkeling	Object PPS
Werkveld	Stedenlijke ontwikkeling	Infrastructuur en vastgoed
Doelstelling	De ontwikkeling van een gebied	Het realiseren van een object (b.v. een gebouw of een weg), al dan niet in combinatie met bijbehorende dienstverlening (b.v. onderhoud)
Partijen	Veelheid aan partijen, veelal op basis van eigendomsposities in het gebied, dan wel op basis van een (Europese) selectie van partijen	Aantal partijen na contracteren beperkt tot twee: de opdrachtgever (overheid) en de opdrachtnemer (risicodragende marktpartij).
Proces	Onderhandelen over belangen en over de inhoud van het plan (smeden van samenwerking).	Onderhandelen over prijs-kwaliteit aan de hand van door de opdrachtgever opgestelde outputspecificatie. Selectie van marktpartij en concurrentie tussen marktpartijen door middel van aanbestedingsprocedure (concurrentiegerichte dialoog)
Soort contract	Samenwerkingscontract meestal per fase (intentieovereenkomst, samenwerkingsovereenkomst, realisatieovereenkomst, beheerovereenkomst	DBFM(O)-overeenkomst (Design, Build, Finance, Maintain, Operate) voor de totale scope van het project
Looptijd contract	Circa 10-15 jaar	Circa 15-30 jaar
Projectscope	Beperkt zich hoofdzakelijk tot het proces van visievorming tot en met realisatie. De afname is in het algemeen bij aanvang van de PPS niet gecontracteerd en vindt plaats met andere partijen dan contractpartners in de PPS	Richt zich op het ontwerp, de realisatie en exploitatie van een object met vastgesteld gebruik. De afname in de exploitatiefase wordt daarbij geheel of grotendeels bij aanvang van de PPS tussen de partners gecontracteerd
Risico's	Risico's delen	Risico's verdelen
Financiële structuur	Is mede afhankelijk van het ontwikkelmodel dat wordt gekozen. De drie meest voorkomende varianten zijn het traditionele model, het bouwclaimmodel en het joint venture model. De vorm die vaak in de praktijk voorkomt en waarin door de overheid en de markt gezamenlijk wordt geinvesteerd, is die van een gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij.	De opdrachtnemer investeert, de opdrachtgever betaalt de exploiotatie (b.v. de beschikbaarheid van een gebouw en of weg)
Eigendom	De gemeenschappelijke entiteit heeft het gebied in eigendom. Na realisatie wordt het eigendom vaak overgedragen aan de overheid, die het beheer overneemt.	De weg of het gebouw blijft juridisch eigendom van de opdrachtgever.
Voorbeelden PPS projecten	Gebiedsontwikkeling Paleiskwartier Den Bosch, Utrecht Centrum Project, Vinex (b.v. Kattenbroek en Nieuwland in Amersfoort), Herstructurering Den Haag Zuid.	Infrastructuur: A59, N31, Tweede Coentunnel Vastgoed: Renovatie Ministerie van Financiën in Den Haag, Nieuwbouw IB-Groep en Belastingdienst in Groningen, Kromhout Kazerne in Utrecht.

 

PPS kan een prima instrument zijn om in te zetten in ruimtelijke investeringsprojecten. Belangrijk is om vooraf goed te bedenken welke marktpartij het beste kan worden gecontracteerd, onder welke voorwaarden en op welk moment voor het betreffende PPS project. Echter de belangrijkste valkuil waar PPS projecten, zowel bij gebiedsontwikkeling als bij infrastructuur en vastgoed, nog steeds intrappen is dat de traditionele manier van werken wordt toegepast. Dat betekent dat aan de voorkant, van achter het bureau , alles zodanig wordt dichtgetimmerd dat er nauwelijks ruimte wordt gelaten aan het creatieve en innovatieve vermogen van de markt. Je kunt dan niet spreken van PPS in zuivere vorm. In de ideale situatie zou een PPS project een gezamenlijke ‘queeste’ van overheid en markt moeten zijn. PPS projecten worden hierdoor succesvoller en natuurlijk veel leuker om aan te werken. In de reader zal uitgebreid worden ingegaan op de PPS vormen bij gebiedsontwikkeling, infrastructuur en vastgoed. Eveneens zullen de succes- en faalfactoren van de verschillende samenwerkingsvormen worden belicht.