Afdrukken

Een verfrissende douche voor de gebiedsontwikkeling

Een verfrissende douche voor de gebiedsontwikkeling

De tijd om met de ruggen naar elkaar te zitten is nu echt voorbij, aldus Hans Beekman van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam.

Beekman besprak de actualiteit van de transformatielocatie Stadshavens op het drukbezochte middagseminar ‘Een verfrissende douche’ dat OPPS samen met PPS Netwerk Nederland, de gemeente Utrecht, Kristal, BOEi, Bouwfonds en de BNG op 30 september jl. organiseerden.
 
Een verfrissende douche is hard nodig voor de sector gebiedsontwikkeling, volgens één van de organisatoren, adviesbureau OPPS. Niet achterover gaan zitten en wachten tot de crisis voorbij is, maar de handen uit de mouwen steken en samen met de publieke en private betrokkenen op zoek gaan naar slimme oplossingen! De rode draad gedurende de middag was dan ook de cruciale afweging tussen waardecreatie en zekerheid. 
 
Hans Beekman gaf de aftrap met een lezing over het transformatieproject Stadshavens in Rotterdam. Dit project omvat 1600 ha havengebied dat de komende decennia compleet getransformeerd gaat worden met als doel het versterken van de economische structuur van de stad en het havengebied en het verbeteren van de aantrekkelijkheid van de stedelijke omgeving. Het is volgens Beekman juist in deze tijd de taak van het OBR om te zorgen voor het accommoderen, faciliteren, accelereren en katalyseren van de markt. Streef hierbij een hoog ambitieniveau na en zorg voor korte termijn successen als draagvlak voor je project.
 
“Op korte termijn zijn gebiedsontwikkelingsprojecten het meest geholpen met een proactieve houding van zowel marktpartijen als overheden, versoepeling van wet- en regelgeving en het mixen van functies”, aldus de tweede spreker, Peter Bart van Blauwhoed. “De beschrijving van beeldkwaliteit door de overheid is veel te gedetailleerd, en er wordt nog te veel monofunctioneel ontwikkeld”. Bedrijventerreinen zijn nog te vaak ‘gated business communities’ waar niet of nauwelijks ‘geleefd’ kan worden en weinig inspiratiebronnen te vinden zijn. Het loont de moeite om na te denken over andere samenstellingen van gebruikers en/of bewoners om in deze tijd extra waarde toe te voegen aan gebiedsontwikkelingen. Dit vereist een andere insteek van partijen, een andere rolverdeling en het vraagt om samenwerking. Geef programma’s daarom niet een standaard blauwdruk mee, maar laat ze ‘natuurlijk’ ontstaan.
 
Volgens panellid Arno Boon (BOEi) is er “altijd licht aan het einde van de tunnel, maar om dat licht te zien moet je wel blijven doorlopen en daar is lef voor nodig. In de praktijk is er heel vaak sprake van risicomijdend gedrag, ook bij ontwikkelaars”. Gebiedsontwikkelingen in het algemeen en transformatieprojecten in het bijzonder hebben als gevolg van de crisis met nieuwe uitdagingen te maken. Uit onderzoek van OPPS is gebleken dat de verwachte vertraging van transformatieprojecten als gevolg van de crisis gemiddeld rond de anderhalf tot twee jaar ligt. De gemiddelde overschrijding van de projectbegroting als gevolg daarvan wordt geschat tussen de 15 en 20%. Dit zijn aanzienlijke financiële opgaven die vragen om veel commitment van de betrokken partijen.
 
Zowel de overheid als de markt geeft aan dat ze van de andere kant van de tafel initiatief verwachten en dat er behoefte is aan daadwerkelijke ‘actie’. Dit toont de noodzaak aan om gezamenlijk op zoek te gaan naar oplossingen. Wanneer deze handschoen daadwerkelijk wordt opgepakt en partijen niet gaan zitten wachten totdat de ander toenadering zoekt, kunnen er mooie innovatieve oplossingen ontstaan in deze turbulente tijd. Diverse gemeenten en marktpartijen in steden als Rotterdam, Alkmaar en Zwolle laten dat momenteel zien.
 
Belangrijke conclusies van de middag zijn:
  • organiseer gedeeld verlangen in de projecten;
  • maak onderscheid tussen projectonderdelen waar je wel en niet wilt samenwerken en deel dus alleen dat wat je wilt delen;
  • zorg ervoor dat de waardeontwikkeling in de omgeving (deels) terugvloeit in de projecten. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de WOZ-waarde van vastgoed in de buurt, baatbelasting etc. Breng deze opbrengsten aan de achterkant vroegtijdig in beeld en maak hierover afspraken;
  • betrek financiers en ontwikkelaars in een vroegtijdig stadium bij projecten , zij kunnen met innovatieve oplossingen komen, de risico’s goed en snel inschatten en meeropbrengsten zichtbaar maken;
  • het gaat niet alleen om het verdelen van risico’s maar juist om het nemen van verantwoordelijkheid;
  • de kans op het succesvol realiseren van een gebiedstransformatie wordt voor 60% toegerekend aan de menselijke factor. Juist op dit punt kunnen we in Nederland nog een flinke stap vooruit zetten bij de samenstelling van teams en het bemensen van projecten.

 Sprekers op het middagseminar waren Hans Beekman (Directeur Stadshavens van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam) en Peter Bart (Hoofd afdeling planning & concepten bij Blauwhoed). In het panel namen deel Arno Boon (directeur van BOEi), Diana de Jong (directeur Innovatie Nieuwe Markten bij Bouwfonds), Jan den Boer (senior programmamanager van de Gemeente Utrecht), Pauline Bieringa (directeur Public Finance bij BNG) en Germaine Sanders (creatief gebiedsontwikkelaar bij Kristal).