Er is nog een hele wereld te winnen met de zachte aspecten van gebiedsontwikkeling

Nederland raakt voller. Gemeenten hebben steeds minder uitbreidingsmogelijkheden in het buitengebied en zijn vaker aangewezen op binnenstedelijke herontwikkeling en functieverandering. Gebieden waar vaak al vele partijen hun intrek hebben genomen, maar waar na herinrichting genoeg inbreidingsmogelijkheden aanwezig zijn.

Gebiedsontwikkelingsprojecten in dergelijk ‘druk’ bezet gebied zijn vaak complex als gevolg van het versnipperde grondeigendom en de vele belanghebbenden. Samenwerking tussen de verschillende partijen en een gemeenschappelijk streven voor de kwaliteitsverbetering van het gebied lijkt bij deze opgaven dan vanzelfsprekend. Of toch niet?

Helaas gaat de aandacht bij gebiedsontwikkelingsprojecten vaak primair uit naar de harde meetbare feiten zoals het vastgoedprogramma, de projectfinanciering en de risicodeling. OPPS verricht al enige tijd onderzoek naar praktijkervaringen opgedaan bij gebiedstransformaties. Juist in deze tijden van financiële crisis staan of vallen projecten echter door het fundament dat ten grondslag ligt aan de contracten. Dit fundament betreft het vertrouwen, het gedeelde verlangen en de drive om een project tot realisatie te brengen. Gedreven publieke sleutelpersonen die er alles aan doen om juist nu de trein rijdend te houden, een actieve focus vanuit private partijen op kennisontwikkeling bijvoorbeeld op het gebied van innovatieve investeringsmogelijkheden, en transparantie van middelen en doelstellingen. Ook blijkt dat wanneer vroegtijdig in het proces te veel zaken worden vastgelegd, de flexibiliteit en het creatieve vermogen van projecten wordt belemmerd. Ook de wijze van communiceren heeft daar een cruciale invloed op.

OPPS heeft de resultaten van haar onderzoek naar de succes- en faalfactoren van gebiedstransformaties (vormen van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling) gepresenteerd. Het eerste exemplaar van het boek ‘Gebiedstransformatie is mensenwerk; verlangen, veranderen, verleiden’ heeft OPPS op 7 juli 2009 officieel aangeboden aan Friso de Zeeuw (Praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft en Directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling), die tevens het voorwoord in het boek heeft geschreven. Het boek is mede tot stand gekomen op basis van input van tientallen experts, waaronder Friso de Zeeuw, Edo Arnoldussen (Directeur Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf), Pauline Bieringa (Directeur Public Finance bij BNG) en Germaine Sanders (creatief gebiedsontwikkelaar bij Kristal Projectontwikkeling). Ook biedt het boek de uitkomsten van een analyse van gebiedstransformaties in de praktijk zoals die plaatsvinden op vele locaties in Nederland. Voorbeelden hiervan zijn de Kanaalzone Apeldoorn, Strijp-S Eindhoven, Belvédère Maastricht, Ede-Oost / Spoorzone Ede en Stadshavens Rotterdam.

De leerervaringen zijn gerubriceerd in vier thema's: organisatorisch-cultureel, sociaal-maatschappelijk, fysiek-ruimtelijk en financieel-economisch. In het boek wordt op deze factoren afzonderlijk ingegaan. Het boek is kosteloos te verkrijgen via onze website www.opps.nl.

Het transformeren van gebieden blijkt in de praktijk sterk beïnvloed te worden door (on)begrip voor de identiteit van de locatie en haar gebruikers, door de innovatieve kracht van private partijen effectief te benutten en door samenwerking in teams inspirerend en motiverend vorm te geven. Enkele van de meest in het oog springende leerervaringen uit het onderzoek zijn:

Denk vanuit de ambities van partijen en de kracht van het gebied, niet vanuit een gedetailleerd plan.
De kunst van stedelijke transformatie is overwinnen zonder te vechten door het ogenschijnlijk tegenstrijdige met elkaar te verbinden.
Regie voeren is ook de kunst van het loslaten en zo de creativiteit van de markt maximaal benutten.
Zonder een krachtige bestuurlijke trekker worden herbestemmingen nooit een succes.
Houdt bij de risicoanalyses van grote projecten rekening met de profielen en kwaliteiten van de mensen op de sleutelposities.
Bevlogenheid en reuring genereren draagvlak en commitment.
Durf te leren van anderen, zoek successen elders op.