Meerwaarde door combinatie van twee verschillende PPS-vormen

PPS bij gebiedsontwikkeling en PPS bij vastgoedontwikkeling zijn twee werelden die in de praktijk vrijwel gescheiden van elkaar opereren. En dat is opmerkelijk, omdat de combinatie van deze verschillende vormen van PPS in één project extra meerwaarde op kan leveren. In de Nederlandse ruimtelijke ontwikkelingspraktijk laten we dus kansen liggen die voor het inkoppen zijn wanneer we bereid zijn om buiten de bestaande kaders te denken.

Zowel bij PPS gebiedsontwikkeling als bij PPS vastgoedontwikkeling wordt standaard gestart met de ruimtelijke planvorming van het te ontwikkelen gebied. De gemeente neemt daarin normaalgesproken het voortouw en pakt dit in de regel op een conventionele wijze aan door een . stedenbouwkundig plan op te stellen voor het te ontwikkelen gebied. In dit stedenbouwkundig plan wordt onder meer aangegeven welke functies [kantoren, wonen] er moeten komen en welk type bebouwing gerealiseerd moet worden [appartementen, grondgebonden woningen]. Ook wordt vaak de bouwhoogte, de footprint van de te ontwikkelen gebouwen, de groenvoorziening en de verkeersontsluiting al ‘voorontworpen’. Hierdoor ontstaat een redelijk uitgekristalliseerd beeld van wat er in het gebied gaat komen. Voor de (politieke) besluitvorming van belang, maar voor de markt te vaak een keurslijf.

 

Een van de doelstellingen van PPS vastgoedontwikkeling is het stimuleren van creativiteit en innovatie. Hoe meer ruimte aan marktpartijen wordt gelaten, hoe groter de kans is op creatieve en innovatieve ontwerpen. Deze ruimte wordt enerzijds bepaald door het programma dat moet worden gerealiseerd en anderzijds door de kaders waarbinnen het programma moet worden gerealiseerd. Bij PPS vastgoedontwikkeling is het gebruikelijk om geen traditioneel programma van eisen op te stellen maar het te realiseren programma in prestatie-eisen te definiëren, de zogenaamde outputspecificatie. Het grote voordeel hiervan is dat aan de marktpartijen wordt overgelaten met welke (ontwerp)oplossingen ze komen om de gevraagde prestatie-eisen te realiseren. Ten opzichte van de traditionele programma’s van eisen een groot verschil, omdat die juist oplossingen voorschrijven en daardoor de creativiteit van marktpartijen enorm inperken.

 

Behalve het programma zijn ook de kaders van het stedenbouwkundig plan van grote invloed op de mogelijke ontwerpoplossingen. Hoe meer vooraf wordt vastgelegd, hoe beperkter de ruimte is voor de markt. De ervaring leert dat de markt bijzonder creatief kan zijn. Bij het PPS nieuwbouwproject voor de Informatiebeheer Groep en Belastingdienst in Groningen bijvoorbeeld zijn hele creatieve schetsontwerpen voor de kantoorhuisvesting en het landschap gemaakt, die niet in alle gevallen konden worden gehonoreerd omdat niet werd voldaan aan het stedenbouwkundig plan. En dat kan in een aantal gevallen een gemiste kans zijn. Verrassende ontwerpen tijdens PPS vastgoedontwikkelingsprojecten leiden soms tot aanpassing van het stedenbouwkundig plan om deze creatieve ideeën toch mogelijk te maken. De praktijk leert dat de oorspronkelijke beelden uit de planvorming en het project zoals dat uiteindelijk gerealiseerd wordt regelmatig (ver) uit elkaar lopen. Waarom dan toch alles vooraf in een stedenbouwkundig plan vastleggen en voorschrijven?

 

Publiek private samenwerking stimuleert een integrale benadering van ruimtelijke vraagstukken. Binnen PPS vastgoedontwikkeling zit de grootste winst in de samenhangende aanpak, waarin ontwikkelaars, architecten, landschapsarchitecten, interieurarchitecten, facilitaire dienstverleners, installateurs en bouwers van meet af aan met elkaar samenwerken. Wij stellen voor om de krachten nog verder te bundelen en ook PPS gebiedsontwikkeling en PPS vastgoedontwikkeling te integreren. Geef dus als gemeente alleen de (hoogstnoodzakelijke) randvoorwaarden mee ten behoeve van de planvorming van het gebied, maar laat de feitelijke planontwikkeling aan de markt over. Het grote voordeel van deze aanpak is dat gebieds- en vastgoedontwikkeling in samenhang met elkaar kunnen plaatsvinden en niet tussentijds het stedenbouwkundig plan hoeft te worden aangepast, omdat creatieve ontwerpen anders niet kunnen worden gerealiseerd. De marktpartijen worden hierdoor optimaal in staat gesteld om hun creativiteit te laten zien. Dit alles kan resulteren in een hogere plankwaliteit, lagere kosten en een kortere doorlooptijd.

 

Bezien vanuit de bril van de traditionele PPS gebiedsontwikkeling gaat het dus in feite om het uitgeven van deelconcessies door de gemeente waarbij een integrale opgave aan de markt wordt meegegeven voor vastgoedontwikkeling in een DBFM(O), gekoppeld aan de ontwikkeling van het omliggende gebied (infrastructuur, openbare ruimte en overige functies). Wanneer gemeenten die openstaan voor een innovatieve aanpak op deze manier hun projecten in de markt gaan zetten, zullen zij als eerste kunnen profiteren van de voordelen die deze koppeling van twee verschillende PPS vormen te bieden heeft. Als OPPS zijn we daarvan overtuigd!